【賣房懶人包】2026 賣房全攻略：一般約 vs. 專任約優劣解析與 4% 服務費談判實務
標籤：賣房攻略 / 房仲委託 / 服務費談判 / 房產銷售 / TWProbe
本文精華摘要自 TWProbe 房地產知識庫 實戰報告。
前言：2026 賣房，不再是「廣撒網」就有用
隨著 2026 年房市回歸理性的盤整期，買方變得更加挑剔與謹慎。想要在眾多待售物件中脫穎而出，屋主面臨的第一個決策通常是：「該簽一般約還是專任約？」
許多屋主誤以為委託越多家房仲，成交機會就越高。但在資訊透明的時代，錯誤的合約策略反而可能導致房價被「比價」破壞。本文將拆解房仲委託的運作邏輯，協助您拿回銷售主導權。
一、一般委託 vs. 專任委託：優劣大對比
| 比較項目 | 一般委託 (一般約) | 專任委託 (專任約) |
|---|---|---|
| 曝光管道 | 多家房仲同時銷售，曝光量最大化。 | 僅單一房仲負責，資源最集中。 |
| 房仲心態 | 擔心被同業搶快，不願投入額外廣告預算。 | 確保能回收成本，願意投入專業攝影與精準投放。 |
| 價格防守 | 容易被買方「比價」，房仲可能壓低底價求成交。 | 價格口徑一致，房仲立場與屋主較接近，防守力強。 |
| 管理難度 | 多家進出鑰匙管理複雜，屋況難維持。 | 單一窗口，過濾無效客源，隱私與安全性高。 |
二、房仲服務費：4% 真的不能談嗎？
市場慣例通常為「買方付 2%，賣方付 4%」。但這並非不可撼動的鐵律，賣方有機會在以下情況爭取彈性：
- 獨家專任： 這是談判服務費的最佳籌碼，房仲更願意在佣金上給予彈性。
- 高總價物件： 超過 3,000 萬的物件，由於絕對金額高，房仲折讓意願較強。
- 自行尋找買方： 若僅請房仲代辦手續，服務費可大幅降低（通常僅收 1%~2%）。
💡 專家觀點： 不要一開始就砍服務費。如果專業房仲能幫你多賣 50 萬，支付完整的 4% 是最划算的投資。
三、居家妝點 (Home Staging)：低成本的高價秘密
買方買的不是水泥牆，而是「對未來生活的想像」。執行以下 3 步妝點，預算不超過 2 萬元，卻能顯著提升成交質感：
- 清空雜物 (Declutter)： 移除個人物品，創造空間感與「樣品屋感」。
- 光源升級 (Lighting)： 換上 4000K 自然光或暖黃光，讓空間顯大、顯乾淨。
- 嗅覺行銷 (Scent)： 保持通風並使用淡雅擴香，增加買方停留時間。